Denne analyse undersøger, hvordan de store infrastrukturinvesteringer i Aarhus nu, ved udgangen af 2025, fundamentalt har omformet byens erhvervsmæssige udlejningsmarkeder. Fra den fuldt integrerede Letbane til den strategiske udvidelse af Aarhus Havn, har projekterne skabt en blivende “infrastrukturpræmie” på byens erhvervsejendomme.
Ved udgangen af 2025 står det klart, at Aarhus har cementeret sin position som Danmarks vækstmotor nummer to. For investorer og virksomhedsejere er den største læring fra året, der gik, at tilgængelighed nu trumfer traditionel prestige. Moderne erhvervsmæssige udlejningsmarkeder i Aarhus defineres i dag af deres evne til at understøtte medarbejdernes mobilitet og virksomhedernes logistiske behov.
Markedsoverblik: Status ultimo 2025
Efter et år præget af stabilisering i renteniveauet har transaktionsaktiviteten i Aarhus vist fornyet styrke i andet halvår af 2025. Vi ser en tydelig opdeling af markedet: Ejendomme, der ligger tæt på infrastrukturelle knudepunkter, oplever historisk lav tomgang, mens ældre ejendomme i dårligt forbundne områder kæmper med stigende ledighed.
Ifølge de seneste rapporter fra Colliers og Nordicals har især kontormarkedet i Aarhus C og Aarhus Ø vist sig modstandsdygtigt. Selvom udbuddet af nye kvadratmeter er steget markant i Sydhavnen, er efterspørgslen fulgt med, drevet af virksomhedernes ønske om DGNB-certificerede lokaler, der er lette at tilgå for pendlere.
Infrastrukturens aftryk på markedet
1. Letbanens modning og kontormarkedet
I 2025 er Letbanen ikke længere blot et nyt transportmiddel, men byens centrale erhvervsakse. Dette har medført:
- Decentralisering med succes: Områder som Skejby og Lisbjerg er nu fuldt integrerede kontorklynger. Her er tomgangen faldet støt gennem 2025, da virksomheder prioriterer “stationsnærhed” for at mindske deres miljøaftryk.
- Lejeniveauer: Vi ser nu en leje-præmie på op mod 10 % for kontorlejemål, der ligger inden for 300 meter fra et letbanestop.
2. Havneudvidelsen og det kritiske logistikmarked
Udvidelsen af Aarhus Havn har i løbet af 2025 skabt et enormt pres på de industrielle udlejningsmarkeder.
- Logistisk flaskehals: Efterspørgslen på moderne lager- og logistikfaciliteter nær E45 og havnen overstiger i øjeblikket udbuddet. Det har gjort logistik til det mest eftertragtede segment for core-investorer.
- Afkaststabilitet: På trods af generelle markedsudsving har prime logistik i Aarhus fastholdt meget skarpe afkastkrav grundet lejernes langsigtede engagement i havneaktiviteterne.
Markedsdata for Aarhus (Status Q4 2025)
| Segment | Prime leje (DKK/m²/år) | Prime afkast | Tendens for tomgang |
| Prime kontor (CBD / Aarhus Ø) | 1.950 – 2.250 | 4,25 % – 4,75 % | Stabil |
| Kontor (Skejby / Lisbjerg) | 1.300 – 1.550 | 5,75 % – 6,25 % | Faldende |
| Logistik / Industri (Havnen/E45) | 700 – 900 | 4,85 % – 5,35 % | Kritisk lav |
| Detailhandel (Strøget) | 4.200 – 7.500 | 5,25 % – 5,75 % | Selektiv |
Ekspertkommentarer: Vejen frem for 2026
For investorer:
Fokus skifter nu mod “genanvendelse” af ældre kontorejendomme. Ved udgangen af 2025 ser vi en tendens til, at investorer opkøber ældre ejendomme i Aarhus C for at konvertere dem til enten moderne kontorfællesskaber eller boliger, da de ikke længere kan konkurrere med de nye, infrastruktur-optimerede byggerier i Sydhavnen.
For lejere:
Konkurrencen om de bedste lokaler er intensiveret. Virksomheder bør i 2026 kigge mod de kommende udviklingszoner, før de næste faser af byudviklingen sender priserne yderligere op. Aarhus Ø er tæt på at være fuldt udbygget, hvilket gør de resterende ledige arealer i Sydhavnen ekstremt attraktive.
Konklusion: En by i balance
Aarhus har i 2025 bevist, at store infrastrukturprojekter er fundamentet for et sundt erhvervsejendomsmarked. For aktører på de erhvervsmæssige udlejningsmarkeder er budskabet klart: De ejendomme, der vinder på lang sigt, er dem, der er tættest på byens mobilitetsnetværk.
Handlingsorienterede råd:
- Vurdér ESG-profilen: Energieffektivitet og adgang til kollektiv trafik er nu afgørende for ejendommens værdi.
- Søg mod logistik: Med havnens udvidelse forbliver logistik et af de mest sikre vækstsegmenter i Aarhus.
- Udnyt de nye knudepunkter: Hold øje med byudviklingen i de ydre postnumre, hvor Letbanen har skabt nye vækstlommer.